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2019年房产知识汇总,你想知道的都在这里!(干货收藏)

发布于2019-12-20 分类:房产政策

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买房绝对是人生的一件大事几十万甚至上百万就在签订合同的一瞬间

因此,

在买房之前要清楚想买哪的房子以及购房流程

不要稀里糊涂的买了又后悔


所以小编决定把自己从业多年压箱底的干货拿出来给大家分享!如何把一个房子看的清清楚楚、明明白白、透透彻彻,按照小编的方法去看房子绝对不会再被置业顾问避重就轻地满场带节奏,成为看房领域的老中医绝对没问题,专治各种忽悠和不服!

话不多说,直接进入正题!




1.关于预算


1、首付预算如何判定就是要把自己手上的资金做一个摸底,首付可以准备多少。在荆门买房首付基本是2种模式:
● 纯商贷,不论首套/二套最低首付都是3成,差别是利率的上浮比例。
● 纯公积金。个人最多使用30万,夫妻最多贷款50万,如果使用纯公积金,除了额度之外,其他全部都是首付。比如夫妻二人都有公积金且可以使用50万的额度,总价80万的房子首付就是30万,60万的房子首付就是10万。


2.关于房贷


咱们荆门和其他城市政策有所不同:
1.认贷不认房,只要名下没有贷款,都按首套房政策,首付交总房款的百分之三十,名下有贷款则首付款须交总房款的百分之四十。
2.暂不限购。
3.如果是商业贷款,则需要提前去银行审核自己的征信情况,确保无不良记录,则可申请贷款。
4.如果是公积金贷款,则参照下文↓↓↓
2019荆门住房公积金政策解读,你想知道的都在这里

一、确定自己的可以承受的月供,月供控制在夫妻综合收入的一半会比较合理。
假设夫妻二人月入10000,那么房贷月供最好控制在5000以内。假设,首付30万,可以考虑总价80万之内的房子。那么贷款总额为50万,假设贷款20年,算下来月供约为3000多元,基本压力是不大的。当然,买房都有超出预算的情况存在,留出10-20万的上下浮动空间,也是可以接受的。当然在实际操作的过程中也许不会这么模式化,大部分人都是根据首付去选房,月供稍微高一点,只要能承受也是可以的。


二、还贷方式分为两种,等额本息和等额本金 。一是等额本金,等额本金的意思是每月偿还等额本金,而利息部分则是每月递减的模式,最终买房人刚开始的压力比较大,到最后慢慢减少。二是等额本息,等额本息的意思是每月偿还等额的本金和利息,即每月偿还的金额是固定的。
那么问题来了,买房贷款,等额本息和等额本金哪个划算?

我们以50万房贷为例:


图一(等额本息)

贷款50万,贷款年限20年,每月还款3328.9元。



图二(等额本金)

贷款50万,贷款年限20年,首月还款4193.8元,后面逐月递减

所支付利息:等额本息>等额本金。

50万的房贷(20年期),等额本息支付的利息总额约为29万,等额本金支付的利息总额约为25万。(尾数省略)

早前,中国人本能地拒绝“借钱”,奉行的是两不相欠的处世原则。所以在此意义上,等额本金支付的利息少,等额本金划算。如果购房者手头资金不足,考虑到经济压力和准备提前还款,或者所能承受到的月供不是很多,等额本息是个不错的选择。这种还款方式适合刚需族,年轻人。



3.关于买房流程



流程如下:

明确购房资格及目的→选定楼盘→登记、认筹→交定金或订金→签订购房合同→办理贷款→验房、交房→入住

一、登记、认筹

登记、认筹,是开盘前的行为,也就是在房子的价格都还没出来之前,花钱买预约一个选房的名额,同时,认筹活动也对购房者有一定程度的优惠。开发商认筹的目的,一个是摸底,看楼盘人气怎么样,再就是根据这个来作为定价的依据之一。
认筹金是可以退的,所以小编建议要是对某楼盘很有兴趣,还是参加一下认筹,这样就会有优先选房的资格,并且房子总价款会比开盘直接购买优惠一点。


二、交定金或订金
这个过程一般是发生在楼盘开盘时选中了心仪的房源,就要交订金或者定金了。也就是要签订认购协议书,认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人,买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。

而开盘的时候房子价格已经出来,你也选定了具体的房号,也就是相当于是这个房子不出意外就是你的了。但是要注意,关于定金与订金是一门非常大的学问,其中,定金是具备法律效力的,也就是说,一旦交了定金,不想购买该房,那么开发商是不会退还的,若是开发商违反合同内容,是需要双倍返还定金。而订金在法律上并没有明文规定,一般表示一定的预先支付的款项,不存在违约赔偿的事宜。

三、签订购房合同
选择好房子,交完定金后,在定金的合同期内,进行正式合同的签约。此时,需要支付首付款。购房合同是买房和维权的重要凭证。而在签订正式合同的时候,需要仔细阅读合同内容,有异议即使询问。尤其是:要注意看看合同中有没有空白条款、补充协议中的义务和权利是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚、交房日期与交房标准是否清晰,有没有垄断物管权。



四、办理住房贷款
住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持,通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。然后准备征信报告、个人(家庭)银行流水以及收入证明,(须达到月供金额的两倍及以上),办理贷款。
住房贷款的利率以银行同期基准利率为基础,不同银行的贷款利率略有上浮。
按揭资料:
1.身份证
2.户口本
3.婚姻证明
4.收入证明(所在单位盖章)
5.近半年流水
6.首付款发票
7.合同原件


五、验房交房
当首付款交完以后,如果是全款,就直接坐等交房;若是按揭,则需要每个月支付房贷,然后坐等收房。


4.关于如何选房


你准备去看一个新房楼盘的时候一定要想尽办法去找一个东西——楼盘对应的平面规划图!基本上你把规划看明白了,这个楼盘都已经看明白80%以上了!接下来仔细说说从规划里都能看到什么。



容积率:容积率=计容建筑面积/占地面积,容积率是影响到居住舒适度的非常重要的指标,简单来说就是容积率越低的小区居住舒适度越高,因为容积率主要体现人口密度,会影响楼间距进而影响到采光这一居住非常重要的因素。目前市面上的高层住宅小区,容积率在3左右是正常的,如果是花园洋房,2点几的容积率还不错。

朝向:在咱们传统的住房理念中,朝西的房屋冬冷夏热;朝北的房屋阴凉、阳光较少;坐北朝南的房子冬日采光最好,其次是朝东。
由于荆门处在北半球北纬31.02°的位置,理论上正南北是zui好的,南偏西或者南偏东20°以内都是可以接受的。不过偏的太多或者东西朝向,就很难接受了。

公摊:这个影响到你拿到房子后的可使用面积有多少,一般荆门的高层住宅的公摊在20%左右,洋房一般在15-18%;公摊一般受到楼栋高度、电梯数量、楼栋内公用面积等多方面影响。公摊外如果一个户型飘窗和阳台多,无形中增加了使用面积,等于降低了公摊,而飘窗一般都是全赠送、阳台算一半面积,一般这种户型性价比都是很高的。

房本建筑面积=你家全部面积(含结构)+公摊面积举个例子,你买房子的时候,卖房的销售说这房子100㎡,这是建筑面积。
比如说,房子有20㎡的公摊面积,也就是得房率80%。公摊面试是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

交付时间:我们现在市面上绝大多数买到的楼盘都是期房,所谓期房就是房子还未交付就进行销售,从销售到房屋交付有一个周期。一个楼盘从开工到毛坯房交付周期一般为1年半-两年左右,交付时间在开盘前是一个隐性数据,没有公开渠道可以查询,这个只能咨询楼盘,以购房合同为准。

层高:一般所说的层高是包含楼板高度的层高,购房合同中所签约的层高也是含楼盘高度的,一般来讲2.9米层高为比较常见的,3米的层高算是中高配了,3.1米甚至更高算是高配。而实际的层高要减去楼板厚度,层高过低未来装修做了吊顶以后入住,房间会显得压抑。


建筑密度:建筑密度=建筑基底占地面积/项目总占地面积,建筑密度越低,代表小区活动空间越大。在容积率相近的情况下,楼层越高,往往建筑密度越低。一般高低配的楼盘,或者别墅洋房为主的楼盘,建筑密度反而更高。建筑密度并不是购房重要指标,仅供参考。

户型分布图:要了解是几梯几户,是否是连廊结构,看户型在楼栋的具体位置,这样可以看到一个户型会不会受到同楼层其他户型的影响,最好能有清晰的楼层分布图,可惜大部分楼盘不提供。(其实看一个户型到底如何,zui好的方式是能进到工地看你中意的楼层和户型去感受一下,记得跟紧置业顾问,带好安全帽!)


楼层选择:在准备选房的时候,最先考虑的问题就是:该选哪层楼更好呢?其实……只要你喜欢,哪里都是你的家。不过理论上,一般认为位于高层总楼数的三分之一到三分之二的地方是最好的楼层位置。例如一栋30F的高层,那么最好的楼层在10F-20F;16F的小高层,最好的楼层大概在6F-10F。


光污染:像临高架、临商场、临游乐园的房子,同样还有可能存在光污染的问题。比如夜晚里的路灯、商场霓虹灯等等,都可以算得上是光污染。最好是去样板房实地感受。


5.关于户型


要分辨什么是好户型,我们首先要做的是看懂户型图,要看懂户型图我们就必须认识下面这些常用的标识




比如下图的户型图,里面大多数只会用符号表示





看懂了户型图上的标识,我们才能进一步的分析这个户型是不是好户型,那什么是好户型?还是从这三个户型开始说起,看下图:


房子的走廊太长

网络图


如果你买商品房,有一条很长的走廊,比如入户到客厅的长走廊,或者是客厅到房间的长走廊,那就是浪费了较多的面积了。也就是说你花钱买了一条走道,放东西也放不下。特别是刚需一族,你买了一套八九十平米的小三房,在资金本来就不充裕的情况下还带有大几个平米的过道,那就比较浪费了。

户型不规整

网络图


我们经常在网上看到菜刀型、长条型和缺角型的户型。这些户型一来浪费面积,二来家里的家具也不容易放置,需要按照形状去定制家具。所以买房子的时候尽量避开这种户型。

公摊面积多

网络图


公摊也就是公共部分的面积,比如楼梯、电梯、入户大堂、花园、绿化、过道等。别墅的公摊高一点,高层住宅的公摊少一点。我们购买房子可以具体计算公摊面积,拿计算机按户型图上算出套内面积,再跟建筑面积一相减,就得出了公摊面积的了。
所以大伙在购买房子的时候,要挑选好户型喔。从下面的户型图中,基本可以总结出来怎么样挑选好户型,下面我就分类聊一聊。




1.户型方正
户型上北下南,开间长约10.6m,进深约9.6m,接近于正方形。开间与进深比例约为1:1,相比于枪型户型或长方形户型,省去了过长的走廊,户型空间利用率相对较高;

2.动静分离
会客区属于动区,休息区属于静区。会客区和休息区划分清楚,进门便是餐厅和会客厅,房间靠内较私密,不影响休息和学习。





3.动线合理

户型设计中,需考虑动线设计。在这个户型里,起居动线、会客动线及家务动线互不打扰,不会影响休息,生活效率提高,便捷、高效。

4.干湿分区
布局上,厨房、生活阳台在一起,卫生间经过餐厅就是生活阳台,做家务方便快捷。





5. 通风采光好

南北双阳台,生活阳台满足生活所需,观景阳台享受惬意生活。每个区域房间最好都有窗户。

还有一些细节你需要注意的点:


1  .户型图中扇形向内开的,就是内开门,向外开的则是外开门。大部分的户型,大门一般是外开门,室内基本都是内开门设计(该户型全为内开门设计)。
2  .通常情况下,每一个房间窗户外,都会预留一个空调机位。


3 . 拿到户型图时,第一时间找到入户处,即图中“入户内开门”处,然后设想自己站在此处,往房间里面走,感受一下整个户型设计是否符合你的生活习惯。


4 . 检查下是否存在没有窗户的房间(即“暗间”),如果有暗间的,那这个房间常年无光照,白天也需要开灯,长期居住对身体不好。


5 . 看看有无阳台,保证衣服有地方晾,双阳台为最佳,多出来一个可以用来种植花草。


6 . 搞清楚整个房间哪些地方是承重墙(不可动、不可拆),日后改造时,方便设计。


7.关于二手房


声明:以下税费计算方式适用于目前荆门城区个人购买个人的住宅,并且仅供参考,涉及到新政策、新房、经济适用房、公司购买、公司产权、商铺、写字楼、其他地区住宅等情况的交易税费会有不同。
首先,通俗来讲,买二手房就有契税,房产证满2年免征增值税,房产证满5年且唯一免征个税。例如:买的房子满五唯一,只用缴契税;买的房子满2年,不满5年,需要缴契税、个税;买的房子不满2年,需要缴契税、增值税、个税。下面来具体说明税费详细算法:

一、契税

契税算法:


90㎡及以下90㎡以上
首套成交价*1%成交价*1.5%
二套成交价*1%成交价*2%
三套及以上成交价*4%成交价*4%


二、增值税及其他
房产证或契税票满2年,免征增值税;
房产证或契税票未满2年,按下列方式征收:
1. 增值税:成交价*5%
2. 其他:
①教育费附加:增值税额*3%
②地方教育费附加:增值税额*2%
③城建税:增值税额*7%
   其他合计=增值税额*12%=成交价*5%*12%=成交价*0.6%
简而言之,房子不满2年,增值税及其他,就是:成交价*5.6%

三、个人所得税

房产证或契税票满5年,且是家庭唯一住房,免征个人所得税;
否则,按照下列两种方式的其中一种征收个人所得税(通常按方式1计算):
1. 全额征收
单价≤3000元/㎡:            成交价*1%
3000元/㎡<单价≤5000元/㎡: 成交价*2%
单价≥5000元/㎡:            成交价*3%


2. 差额征收
个税=(成交价-本次增值税及附加-原值-原契税-成交价*10%-贷款利息)*20%
原值:该房子上一次在房管局登记的成交价;
原契税:该房子上一次购买缴的契税;
成交价*10%:可以理解为装修成本;
贷款利息:该房子上一次如果是贷款购买,月供中累积到目前所有利息总和,不包含本金,去贷款银行可查询并且打印凭证。

举个例子:张三单身,目前在荆门无房,现在购买李四位于朝晖御苑的98平米两居室,房管局备案成交价是47万;该房是李四2012年3月购买的,契税票和房产证是2014年8月办理的。张三和李四协商本次交易所有税费由买方承担,请问张三需要缴多少钱的税费?

答:
1.张三首套,90平米以上,契税=47万*1.5%=7050元
2.房产证或契税票满2年,增值税免征
3.房产证或契税票不满5年,本次成交单价4800元/平米,个税=47万*2%=9400元
张三缴税合计7050+9400=16450元。

四、补充说明

①理论上,契税由买方承担,增值税及其他、个人所得税由卖方承担,不过实际交易过程中由买卖双方协商而定。
②家庭唯一住房,指的是夫妻双方在荆门只有一套住宅,以房管局登记信息为准,小产权房不算,商铺、写字楼等40年产权的不算。
③成交价,指的是在房管局登记备案的《存量房买房合同》上的成交价格,也称 网签价,且本文计算方式默认成交价高于最低过户指导价。
④买新房,就只用交契税啦。


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