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近日出台个人贷款利率和个人所得税的新政策,买房子的朋友快来看看!

发布于2019-08-27 分类:房产政策

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中国人民银行昨日(25日)发布公告,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(英文简称LPR)为定价基准加点形成。新政策究竟基于怎样的考虑?执行后,房贷利息又会发生什么变化呢?


房贷利率政策为何调整?


个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。


(网络图)

关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告


为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:


一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。


二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。


三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。


五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。


六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。


七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。


八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。


房贷利率以后如何定价?


之前,房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。


2015年10月24日至今,房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为4.75%,五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。


未来,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。


(网络图)

央行表示,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(贷款基础利率)(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(贷款基础利率)加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。


确定定价基准时,相应期限如何理解?


目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准。1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。
参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。


什么是利率重定价?


利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。比如说,购房者第一年的利率为5.45%,利率一年一调整,一年后,如果相应期限的LPR上调40个基点,则购房者第二年的利率为5.85%。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。


这个问题上,央行明确定调,“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”

(网络图)

专家表示,新政公布的定价基准转换,为全国统一的最低要求,央行省级分支机构将按照“因城施策”原则,按照当地房地产市场形势变化,确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。


专家预计,多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变,房价上涨较快的热点地区或将有所上升。


公积金贷款买房的利率调整吗?


根据央行公告,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。


在分析人士看来,这保障了首套房的刚需置业需求,体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。

(网络图)

目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的,五年以上公积金贷款利率3.25%,五年及以下公积金贷款利率为2.75%,全国都一样。

在还贷中的房贷利率会调整吗?


央行明确,个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

即,早就贷款买房的人,每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还,无需更改。


刚签了合同,还没放款,会受影响吗?


2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

也就是说,2019年10月8日前,签了房贷合同,虽然10月8日以后才放款,也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

(网络图)

央行表示,2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。


对个人住房贷款风险有何影响?


专家指出,近年来,我国居民部门杠杆率上升较快,房地产金融风险正在积聚,收紧贷款政策有助于商业银行更好地防范个人住房贷款


国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,既调控总量又调整价格,既满足刚性需求又抑制投资投机,这一政策将差别化住房信贷政策落到了实处。



新规!9月1日起,房产过户给近亲属,不征收个人所得税!

其中,个人为单位或他人提供担保获得收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。


根据公告规定:房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等情形,不征收个人所得税…

(网络图)

为贯彻落实修改后的《中华人民共和国个人所得税法》,做好政策衔接工作,现将个人取得的有关收入适用个人所得税应税所得项目的事项公告如下:


一、个人为单位或他人提供担保获得收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。


二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。


按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定,符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:


(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;


(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;


(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。


前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第四条规定计算。


三、企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外


前款所称礼品收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)第三条规定计算。


四、个人按照《财政部税务总局人力资源社会保障部中国银行保险监督管理委员会证监会关于开展个人税收递延型商业养老保险试点的通知》(财税〔2018〕22号)的规定,领取的税收递延型商业养老保险的养老金收入,其中25%部分予以免税,其余75%部分按照10%的比例税率计算缴纳个人所得税,税款计入“工资、薪金所得”项目,由保险机构代扣代缴后,在个人购买税延养老保险的机构所在地办理全员全额扣缴申报。


五、本公告自2019年1月1日起执行。


若有其他新消息

小编会持续报道

敬请期待

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